美國國防預算衝上逾9,500億美元，總統更放話目標1.5兆，軍事科技與太空戰成核心焦點。深耕情資、飛彈防禦與太空指揮基地周邊的COPT Defense(CDP)連七年F​FO成長，手握近9成預租開發案，被視為「國防房東」最大受益者。

美國軍事支出進入新一輪加速期，帶動專攻國防與情報產業辦公資產的REIT，站上少數逆風中仍穩健成長的房地產族群。COPT Defense Properties (CDP)最新財報與法說會內容，清楚勾勒出一個關鍵問題：在華爾街普遍喊「辦公不行了」的氛圍下，國防專用辦公園區，是否正迎來一場獨立行情？

COPT Defense公布2025年成績單，營運與財務幾乎全面超標。每股營運現金流（FFO）達2.72美元，比年初預期中值高0.06美元，年增5.8%，並已連續七年成長；同店現金淨營運收入（NOI）年增4.1%，平均出租率還比去年提高0.4個百分點。執行長Stephen Budorick強調，公司從2019年完成資產重整後進入「成長時代」，七年下來FFO累積成長35%，年複合約4.4%。

支撐這波成長的核心，其實不是傳統辦公需求，而是國防預算的「軍火洪流」。美國總統已簽署2026財政年度國防撥款法案，基礎國防預算達8,410億美元，比原本提案還多出80億，再加上先前「Big Beautiful Bill」中額外編列的1,130億美元，整體國防開支突破9,500億美元，年增約15%，創下史上最大。總統更公開喊話，希望未來幾年將國防預算拉高到1.5兆美元，並獲得跨黨派支持，理由是超高音速飛彈、太空與網軍武器、無人機與AI武器化等威脅正急遽升溫。

這些預算不會直接流進COPT Defense帳上，卻會透過承包商與軍方機構的擴編，轉化成對高安全級別辦公與研發空間的長期需求。COPT的資產高度集中在這些任務核心：包含馬里蘭州Fort Meade周邊、德州聖安東尼奧、阿拉巴馬州紅石兵工廠（Redstone Arsenal）旁的Redstone Gateway園區等，租戶以美國政府與前十大國防承包商為主，租約年期往往超過10年。

從營運數據看，這種「軍工聚落」策略已開始大幅兌現。公司2025年一共完成55.7萬平方英呎的空置招商，相當於年初空置量的47%；其中42.4萬平方英呎來自Defense/IT組合，已超過全組合原定目標。更關鍵的是，2025年新投資開發案共承諾2.78億美元資本支出，五個專案已有81%預租，其中四案更是現有租戶擴張。

在開發管線上，COPT已鎖定一批與最新軍事科技高度綁定的長約租客。位於Fort Meade走廊的Discovery District園區內，與馬里蘭大學ARLIS（Applied Research Laboratory for Intelligence and Security）合作的新建案，將成為資安與量子運算測試樞紐；在聖安東尼奧，高安全等級園區原本已滿租，管理團隊硬是在基地內「擠」出13.2萬平方英呎的新增開發空間，再度租給既有Defense/IT客戶。到2029年，現行與在建案滿租後，預計每年可貢獻5,200萬美元現金NOI，其中約9成已由合約鎖定。

被市場關注的重頭戲，則是Huntsville的Redstone Gateway。這個緊鄰紅石兵工廠、與太空軍司令部遷址高度綁定的園區，目前營運中的資產約240萬平方英呎，空置只剩一個約1萬平方英呎小單元，且已在洽談中。剛完工的8500 Advanced Gateway雖然是「先蓋後租」型庫存大樓，但很快已簽下3.2萬平方英呎租約，且有約40萬平方英呎的高機率洽談案，多數都與「Golden Dome」多年度飛彈防禦計畫相關。管理層表示，一旦預租率逼近六成，就會啟動下一棟庫存大樓，反映當地需求強勁。

在這樣的成長故事下，COPT仍維持一貫保守財務風格。2025年10月公司提前以4.6%殖利率發行4億美元五年期無擔保公司債，用以償還2026年到期的2.25%公債。雖然這讓2026年FFO每股得吞下每股約0.09美元的利息成本增幅，但財務長Anthony Mifsud強調，這麼做完全是基於風險控管：一方面避開2026年初可能出現的利率與市場波動，另一方面在整體資產負債表仍靠內部現金流就能支應開發案的前提下，保持較低槓桿彈性。

另一方面，市場最常質疑的是：既然是辦公REIT，會不會也面臨「辦公空置潮」？COPT用具體數字回應。2025年防務／IT組合租約續約率達79%，續約租金現金漲幅2.7%；若扣除行政延宕的聖安東尼奧政府長約，實際租約續租率將達84%，續租現金漲幅約2.4%。自公司開始披露5萬平方英呎以上大租戶續約追蹤以來，三年半內這類大租戶續約率更高達97%。Budorick直言，過去十年公司整體續約率穩定落在80%左右，「這在辦公市場是非常少見的紀律。」

當然，風險並非不存在。首先，現階段FFO年增率約1%至5%區間，雖優於多數辦公REIT，卻仍易受利率走勢與債務成本影響。其次，開發案多為量身訂做的高安級特殊建物，一旦未來國防支出節奏放緩，或個別計畫遭到砍減，可能影響新增需求。不過從目前情勢看，無論是跨黨派在國會通過的2026國防預算，或白宮提出的「以強止戰」論述，都顯示未來三年國防開支只會更大，不會更小。

對投資人而言，COPT Defense的故事，提供了一個典型「逆向辦公」案例：在一般辦公需求疲軟、空置率高企之際，軍工與情報專用園區不但滿租、租金緩步上修，還因為國防科技升級與太空戰略加速，持續出現新的長約開發機會。若美股投資人看好美國國防科技長期成長，也願意承擔辦公資產的結構風險，這類「國防房東」REIT，恐怕會是未來幾年難得的穩健成長標的之一。

點擊下方連結，開啟「美股K線APP」，獲得更多美股即時資訊喔！
https://www.cmoney.tw/r/56/9hlg37

免責宣言
本網站所提供資訊僅供參考，並無任何推介買賣之意，投資人應自行承擔交易風險。