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核心獲利穩定支撐每股配息
黑石抵押信託(BXMT)最新公布的2026年第一季財報顯示，儘管面臨美國房地產市場波動，公司營運依然展現韌性。根據管理層說明，第一季依美國通用會計準則(GAAP)計算每股淨損為0.04美元，但可分配盈餘達到每股0.21美元。若排除已實現損益，可分配盈餘為每股0.49美元，順利覆蓋第一季每股0.47美元的配息。執行長Tim Johnson指出，這已是公司連續三個季度透過核心獲利涵蓋配息需求。
商用不動產抵押貸款市場回溫
針對總體經濟與市場環境，Tim Johnson表示房地產股權與債務市場保持穩健。隨著房地產價值逐步改善，各主要地產類型的全新供應量大幅下降，帶動公開上市的房地產投資信託(REITs)今年以來表現超越標準普爾500指數。在美國市場方面，商用不動產抵押貸款證券(CMBS)的發行量較去年同期成長近15%，利差也較年初收斂15個基點，而歐洲的CMBS新發行活動則相對放緩。
搶搭AI巨浪首度跨足資料中心
本季投資活動的一大亮點，是黑石抵押信託(BXMT)首度涉足資料中心貸款業務。總裁Austin Peña特別強調，公司在北維吉尼亞州為一個已經穩定營運的資料中心提供融資，該資產已100%出租給投資等級的超大型企業租戶。這筆夾層貸款提供了高達14%的總收益率與四年半的買回保護期。母公司黑石集團目前在全球擁有及開發中的資料中心資產高達1500億美元，顯示在人工智慧大趨勢推動的運算基礎設施需求下，後續將有更多投資機會持續發酵。
投資組合達兩百億積極佈局英國市場
第一季末投資組合總額接近200億美元，與去年底水準相當，其中約87%為貸款組合。總裁Austin Peña表示，本季新增投資達5.4億美元，並有多項開發案透過無追索權的聯貸市場進行融資。在海外佈局方面，公司在英國投資了5000萬英鎊的銀行貸款組合，涵蓋超過3000筆住宅與工業房地產擔保，整體貸款價值比低於50%，合約期長達五年以上，資產品質獲得良好管控。
提撥備抵呆帳因應商辦與住宅市場風險
在貸款表現方面，總值達164億美元、涵蓋130筆的貸款組合中有高達98%正常履約。然而公司也面臨部分壓力，財務長Marcin Urbaszek指出，因舊金山飯店貸款的止贖認列了4600萬美元的已實現虧損。同時，公司將兩筆辦公大樓貸款列入觀察名單，並對達拉斯集合住宅等兩筆資產提列減損。每股帳面價值降至20.20美元，季減2.7%，主要受預期信用損失(CECL)準備金增加影響，目前每股總準備金為1.80美元，財務提撥保持審慎。
財務體質穩健且不急於拋售旗下資產
儘管面臨局部風險，黑石抵押信託(BXMT)本季仍收回超過6億美元的還款，其中半數以上來自美國辦公大樓。針對已接管的自有房地產，公司強調不會被迫低價出售，將以最大化投資人價值為目標。在資金流動性方面，季末擁有高達10億美元的流動資金，負債權益比從第四季的3.9倍下降至3.7倍，且高達86%的借款不具備資本市場市值計價條款，整體財務結構依然維持穩健靈活的優勢。
黑石抵押信託公司簡介與最新股價表現
黑石抵押信託(BXMT)是一家房地產金融公司，主要參與發起和購買以北美、歐洲和澳大利亞商業地產為抵押的高級貸款。資產組合絕大部分由優先抵押擔保的浮動利率貸款組成，主要涵蓋商辦、酒店和工業廠房。該公司由黑石集團子公司管理，幾乎所有營收皆來自利息收入。在股市表現方面，黑石抵押信託(BXMT)前一交易日收盤價為19.08美元，單日下跌0.93美元，跌幅達4.65%，當日成交量為4,342,651股，成交量較前一日大幅增加146.97%。
