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AI經濟的必經收費站，資料中心REITs成隱形贏家
人工智慧(AI)已成為投資人關注的核心焦點，但市場可能忽略了一個能受惠於AI成長，同時還能提供穩定收益的熱門領域，那就是資料中心不動產投資信託(REITs)。這類公司專門擁有並管理容納資訊科技基礎設施的廠房，預計將隨著AI需求的飆升而大幅受惠。管理Global X資料中心與數位基礎建設ETF(DTCR)的主題研究總監Tejas Dessai表示，資料中心REITs是AI浪潮下被低估的贏家，因為它們主要在後端默默運作。
Dessai將這些公司形容為AI經濟的「收費站」。他強調，不論是軟體、日常工作流程、代理程式還是機器人，使用者與AI的每一次互動，都必須經過這些資料中心。這意味著隨著AI應用場景的不斷擴大，基礎設施將迎來穩定且持續的需求動能。
華爾街看好強大定價能力，類股大漲近40%
富國銀行投資研究所的分析師John Sheehan也對這個市場抱持樂觀態度，他指出資料中心REITs正經歷「前所未有的需求」。他認為這個次產業具備持久的成長前景、具吸引力的利潤率以及強大的定價能力。隨著AI應用案例不斷擴展，這不僅支撐了持續的需求，也為佈局房地產領域中的AI主題提供了極具吸引力的投資管道。
在強勁的基本面支撐下，資金也快速湧入該領域。根據產業組織Nareit的數據顯示，資料中心REITs是整體房地產類股中表現最亮眼的族群，截至今年4月底，整體漲幅已將近40%。
傳統業務穩固基礎，AI推理引爆新動能
目前富時Nareit美國房地產指數系列中，僅有三檔資料中心REITs：Equinix(EQIX)、Digital Realty Trust(DLR)以及近期從紙本儲存成功轉型為資料中心的Iron Mountain(IRM)。Nareit研究與投資人拓展執行副總裁John Worth指出，由於這個產業需要建設的規模遠超出私募市場的能力，且上市REITs在籌集資金與發行債務方面擁有巨大優勢，預計未來將有更多私人資料中心投資組合進入公開市場。
Global X的Dessai補充，這些公司具備將設施上線、在合約期內營運並收取租金的專業能力，且它們並不完全依賴AI生存。目前它們在全球已經營運約600個幾乎滿租的資料中心，主要由企業數位化與雲端服務等傳統業務驅動。Nareit的Worth也分析，相較於需要大規模算力的AI模型訓練，資料中心REITs未來將更受惠於「AI推理」階段，也就是AI訓練完成後的實際應用，這讓延遲性、地理位置與互連能力成為致勝關鍵，而這正是資料中心REITs投資組合的最大優勢。
外資點名3檔AI概念股，獲利股息雙收
盤點市場關注的指標性個股，Equinix(EQIX)目前擁有1.9%的股息殖利率，在全球營運超過280個資料中心。根據FactSet數據，分析師平均給予買進評等，距離平均目標價仍有近14%的上漲空間。Raymond James分析師Frank Louthan近期將該股評等調升至強力買進，強調Equinix(EQIX)擁有無與倫比的全球規模與網路密度，持續穩坐全球資料中心龍頭寶座，這兩大優勢是該產業最強大的護城河，帶動其股價今年以來大漲38%。
另一檔Digital Realty Trust(DLR)則具備2.5%的殖利率，旗下營運超過300個資料中心。高盛分析師James Schneider給予買進評等，並認為該公司已準備好從資料中心產業供需緊繃的局面中獲利，且這種緊繃狀態的持續時間將超出華爾街預期。該股平均評等為加碼，潛在上漲空間近16%，今年以來股價已上漲約22%。
最後是股息殖利率達2.7%的Iron Mountain(IRM)，在全球擁有超過25個資料中心據點。該股同樣獲得平均加碼的評等，距離平均目標價約有5%的上漲空間，今年以來股價更已狂飆超過50%。對於希望分散風險的投資人，Dessai建議可以關注Morningstar給予五星評級的Global X資料中心與數位基礎建設ETF(DTCR)，該ETF今年以來已上漲40%，其中約57%的持股集中在房地產領域，能讓投資人精準卡位廣泛的資料中心生態系。
